先祖代々受け継いできた本家や農地の名義変更登記のご相談の際、名義変更の対象物件の登記情報を確認すると、しばしば明治・大正や戦前の昭和のころに設定された抵当権が見つかることがあります。

そのような古い抵当権には効力はないことがほとんどでしょうが、抹消登記をしない限り、登記簿には残ったままになってしまいます。

休眠抵当権とは？

簡単にいうと、登記簿に残ったままになっている、明治や大正のころに設定された昔の抵当権のことです。

休眠抵当権の登記

住宅ローンの抵当権と同様、完済したとしても抹消登記をしない限り、ずっと登記簿に残ったままです。

一般的な住宅ローンを完済した際にする抵当権の抹消登記との違いは、

• 現在の所有者がかかわった抵当権ではないので、支払いが終わっているかどうかがわからない。
• 登記簿に載っている抵当権者のことを知らない。

という点です。

支払いは終わっているでしょうけど、住宅ローンの抵当権のように完済したことが分かる書類がないことがほとんどでしょう。

また、登記簿に載っている抵当権者が誰だかわかりませんし、抵当権者が法人の場合も現存しないことも多いですので、住宅ローンの抵当権の抹消登記とは、手続きのしかたが異なります。

休眠抵当権の抹消は、抵当権者の調査が必要になりますので、ご自分でなさるのは難しいと思います。

不動産登記の専門家・司法書士におまかせください。

当事務所では、これまでいろんなパターンの休眠抵当権の抹消登記を取り扱っていますので、まずはご相談ください。

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休眠抵当権のパターン

おもな手続き方法は、つぎのとおりです。

登記簿に載っている抵当権者_またはその相続人の行方が分かる場合

通常どおり、抵当権者またはその相続人と物件の所有者が共同して（または判決を取って単独で）登記を申請することになります。

• 抵当権者の相続人全員との共同申請で抵当権を抹消

休眠抵当権の抵当権者の相続人が判明したら？（共同申請による休眠抵当の抹消）

• 抵当権者の相続人全員を相手に裁判をした上で抵当権を抹消

休眠抵当権者（の相続人）が判明したら？【裁判による抹消】

登記簿に載っている抵当権者の行方が分からない場合

抵当権者はずいぶん昔の人ですので、知らないことがほとんどでしょう。

• 登記簿に載っている抵当権者の行方がわからない
• 弁済期から20年以上経過している抵当権

であれば、債権額＋利息＋損害金の全額を供託することで、所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができます。

１．登記簿に載っている抵当権者の戸籍を調査

戸籍が保存期間経過などで取れないことがほとんど(?)ですので、「不在籍・不在住証明書」を取ります。

不在籍証明書、不在住証明書とは？

２．抵当権者の登記簿上の住所に配達証明付きで手紙を送る。

手紙が宛先不明で戻ってくれば、登記手続き上、抵当権者の行方が分からないということになります。

３．弁済期から20年以上経過していることを調べるため昔の登記簿（閉鎖登記簿謄本）を取得する。

４．供託する日までの利息・損害金を計算して、供託する。

休眠抵当権抹消のための供託

５．登記申請して手続完了！

ところで、100年以上経過しているので供託する金額が気になると思いますが、
現在の貨幣価値に換算する必要はありません。

債権額にもよりますが、供託日までの利息損害金を加算しても、通常は数百円～1,000円程度が多いです。

通常の住宅ローンの抵当権の抹消とは、ずいぶん手順も違うし、手間がかかります。

手続きに１か月程度はかかります。

売却など次の手続きがある場合は、早めに司法書士にご依頼されることをオススメいたします。

休眠抵当権抹消のための供託

明治時代に登記された抵当権の抹消登記（抵当権者＝個人）

抵当権者が○○農業会など法人の場合

抵当権者が法人の場合は、個人の抵当権者のように供託して簡易に抵当権を消すことはできません。

1. その法人の登記簿を取って、清算人を確認する
2. 清算人全員の戸籍を取り寄る。（通常、全員亡くなっている）
3. 地方裁判所に、その法人の「清算人選任の申立て」をする
4. 清算人と共同して抵当権の抹消登記を申請する

清算人の報酬も準備する必要がありますので、供託で抹消する場合よりも手続き費用はかかります。

休眠抵当権の抵当権者が昔の農業会だったら？【R5改正前】

令和5年4月1日以降は、条件により、少し簡略化して手続きができるようになっています。清算人を選任するケースよりも、手間も費用も抑えることができるようになりました。

不動産登記法70条の2による休眠抵当権の抹消

休眠抵当権の抹消登記の費用（司法書士報酬、実費）

（１）抵当権抹消登記にかかる実費

登録免許税＝登記申請の際、法務局に収入印紙で収める税金で、税額は不動産1個につき1,000円です。

抵当権抹消登記に至るまでの調査費用がどれくらいかかるのかをお知りになりたいとは思いますが、実際に調査をし始めないとわかりません。

（２）司法書士報酬

おちいし司法書士事務所では、

• 供託による休眠抵当の抹消登記の手続き報酬
  88,000円～
• 不動産登記法70条の2により抹消する場合
  66,000円～
• 裁判手続をする場合
  110,000円～＋通常の抵当権抹消登記報酬

抵当権者が個人か法人か、個人の場合は抵当権者、その相続人が判明するか否かで手続きが変わってきますので、費用も変わります。

手続き前に概算費用をご案内いたします。

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手続きに関することで分からないことなどございましたら、お電話（0942-32-0020）かお問い合わせフォームからご連絡ください。

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