休眠抵当権の抵当権者を知っていたら?(裁判による休眠抵当の抹消)

休眠抵当権の抵当権者が個人の場合、ほとんどの場合は供託をして抹消登記をします。

 

でも、まれに供託では手続きできないケースもあります。

以前、親から子への生前贈与のご相談のときでした。名義変更の対象物件の登記情報を確認すると、たしかに親の名義でしたが、1筆の土地にだけ、明治時代に登記された2件の抵当権(どちらも同一人物が抵当権者)が登記簿に残ったままになっていました。

そのことをお客さまにご説明すると、

「その方は知っています。曾祖父にあたる人です。」

とおっしゃったのです。それを聞いた私はビックリ(@@)

土地の所有者の方が昔の抵当権者のことをご存じであることはほとんどないだろうと思っていました。だって、100年くらい前の人のことですから。

しかし、このお客さまのようにご先祖様だったらありえますね。

お客さまに抵当権のことをご説明すると、この休眠抵当権の抹消もご希望でした。

 

抵当権者を知っている場合の休眠抵当権を抹消するには

休眠抵当権の抵当権者を知らない場合は、抵当権者の行方を調査した上で、供託して抵当権の抹消登記をしました。

 

しかし、司法書士がお客さまから、「抵当権者を知っている」と聞いたからには、この方法は使えません。

さて、どうするか?

 

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抵当権者の相続人調査

抵当権者の相続人を探す必要があります。抵当権者は江戸時代のお生まれでしたので、今、戸籍を請求しても廃棄されて取れなかったと思います。

このケースでは、お客さまが30年ほど前に別件の相続登記をされたときの戸籍一式を保管されていて、その中に必要な戸籍があったので、それをもとに戸籍の調査を進めることができました。1か月以上かけて、80通以上の戸籍関係を取り寄せ、相続人は総勢28名となりました。

 

抵当権を抹消する方法の検討

抵当権を抹消する方法は、

  1. 原則どおり、抵当権者全員と土地の所有者とで共同申請
  2. 裁判をして、勝訴判決をもとに土地の所有者だけで申請

の2通りが考えられます。

抵当権者全員と共同申請で抹消

1.の原則どおり、抵当権者全員と共同申請で抵当権を抹消する場合、古い抵当権だから抵当権の登記済証は残っていないので、相続人全員に印鑑証明書を準備していただいて、事前通知の方法で登記を行うことになります。

事前通知のことはコチラをご覧ください

登記申請後に、法務局から抵当権者全員に書類が送られ、その書類に署名押印して、期限までに全員が法務局に書類を返送しなければなりません。だれか一人でも期限までに法務局に返信しなければやり直しになってしまうリスクがあります。

(法務局からも嫌がられるでしょうね。)

 

裁判手続を利用

だから、2.の裁判手続きを利用して手続きをすることにしました。

いきなり裁判所から訴状が届いたらびっくりされるでしょうし、気分を害されて訴状を受け取らない人がいるかもしれません。すると、手続きが進みません。

そこで、まず抵当権者の相続人全員あてに、抹消登記手続きへの協力依頼の手紙を送りました。時間がかかりましたが、全員から協力していただけるとの返事をいただき、いよいよ裁判へ。

 

訴状を提出後、書類の重さを確認して、予納郵券の組み合わせを確認したところ、合計で79,070円!
はじめてこんなにたくさんの切手を買いました(笑)

※ちなみに、裁判終了後、14,000円分ほど切手が戻ってきましたが、500円とか100円の切手が大量にあったので、処理するが大変でした(笑)

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相手方が多数のため、訴状の送達に時間がかかることもあるので、初回期日は約2か月半後が指定されましたが、
奇跡的に28人に1回で送達できたそうで2か月半も開ける必要はなかったと、期日に書記官からお聞きしました。

裁判自体は、ものの数分で終了し、その日に判決となりました。

これで終わりとはならず、判決文を全員に送達されて、2週間経過して判決が確定となります。2週間経過後、確定証明書(印紙は150円分)を取って、ようやく無事、休眠抵当権を抹消することができました。

 

戸籍取得費や裁判の予納郵券などがあるので、供託して簡易な手続きで抹消登記することと比べると数倍は費用がかかりますね。

 

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