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法改正によって、不動産の所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されることになりました。
これに伴い、所有者の負担を軽減するため、「スマート変更登記」という新しい仕組みが導入されます。
ここでは、これらの制度の概要についてご説明します。
このページには、以下のことを書いています
住所・氏名変更登記の義務化について
住所・氏名変更登記の義務化は、令和8年4月1日から始まります。
今（義務化が始まる前）は、不動産の所有者が引っ越しをされても、その都度、住所変更の登記をされる方は、ほとんどいらっしゃらないと思います。
現状では、何かの登記をするときに、あわせて住所・氏名変更の登記をするのがほとんどです。
たとえば、自宅を売却する売主さんの場合、売却前には新居に引っ越しを済まされているでしょう。
- 登記簿上の住所は、売却する自宅の住所
- 売買の登記に添付する売主さんの印鑑証明書の住所は、新居の住所
と異なる住所となりますので、売買の登記の前提として、売主さんの住所変更登記をあわせて申請しています。
これが、令和8年4月1日以降は、不動産の所有者の住所・氏名に変更があった場合、変更があった日から2年以内に、その変更登記を申請することが義務付けられることになります。
その場合は令和10年3月末までに登記をする必要があります。
義務を怠るとどうなるの？
正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料に処される可能性があります。
ただし、法務局が義務違反を把握しても、直ちに裁判所に過料通知はしていません。
まず、法務局は、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告して、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに裁判所に加療通知がなされることになっています。
住所・氏名変更登記の義務化は、相続登記の義務化と同様に、所有者不明土地問題の解消を目指すための一環として導入されるものです。
相続登記がされず、長年、亡くなった方名義となっていて、現在の所有者（相続人）と連絡が取れず、公共工事の際などに支障が出るケースがあるように、
住所変更登記がされないことも、所有者不明不動産の発生原因の一つとされているためです。
「スマート変更登記」とは？
住所・氏名変更登記の義務化による所有者の負担を軽減するために導入される新しい仕組みが「スマート変更登記」です。
これは、所有者自身が変更登記の申請をしなくても、法務局が職権で住所等変更登記をおこなうサービスです。
スマート変更登記の仕組みにより、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をする必要がなくなり、また、義務違反に問われることもなくなります。
スマート変更登記の流れ（個人の場合）
１．所有者から法務局へ「検索用情報の申出」をします。
２．法務局が定期的に住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）に照会し、住所等の変更がないか確認します。
３．法務局が住所等に変更があった方に対し、変更登記をおこなってもよいか確認するメールを送信（書類を送付）します。
４．所有者が変更登記をしてよいと回答したら、法務局が順次、職権で変更登記をおこないます。
不動産の所有者が個人の場合は、検索用情報の申出を済ませておけば、住所等変更登記が義務化されても、住所・氏名変更登記に関する義務違反に問われることがなくなります。
法務局が職権で登記を行ってくれるため、ご自身で煩雑な登記手続きを行う手間が省けます。
これまでと同様、ご自身で変更登記を申請する必要があります。
スマート変更登記の流れ（法人の場合）
所有者が法人の場合、会社法人等番号の登記がされていれば、スマート変更登記を利用できます。
会社法人等番号を検索キーとして、商業・法人登記システムの情報に基づき、法務局が職権で法人の名称・住所の変更登記をおこないます。
検索用情報の申出をしていたとしても…
検索用情報の申出を済ませておけば、法務局が職権で登記を行ってくれるため、住所等変更登記が義務化されても、住所・氏名変更登記に関する義務違反に問われることがなくなります。
ただし、法務局が住基ネットに照会する頻度がどの程度になるかは、現状でははっきりしません。
検索用情報の申出をしていたとしても、不動産を売買するタイミングで、職権での住所変更登記がなされていないケースも考えられます。
その際は、売買による名義変更の前提として、売主さんの住所変更登記を売主さんが申請しなければならなくなるでしょう。
そうすると、職権での住所変更登記は非課税なのに、所有者が申請により住所変更登記をする場合は登録免許税が1物件につき1,000円が必要になるのはアンバランスのような気がします。
この点は、改正法の施行前（令和8年3月末？）には、通達等で明らかになるだろうと思います。
ご不明な点はお尋ねください
住所・氏名変更登記の義務化は、不動産を所有するすべての方に関わる重要な改正です。
特に、既に不動産をお持ちの方は、義務化の期限（令和10年3月末）までにスマート変更登記の利用（検索用情報の申出）またはご自身での変更登記が必要となります。
この新しい制度や申出の手続きについてご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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