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名義変更登記のご相談・ご依頼の際は、少なくとも固定資産評価額がわかるものとして

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産評価証明書

を持ってきていただくようご案内しています。

なぜかというと、

• 名義変更の登記申請の際、法務局に納める登録免許税を試算するため
• 名義変更する物件の所在を確認するため

です。

名義変更登記の際の登録免許税

不動産の名義変更登記（専門用語では、「所有権移転登記」といいます。）の際、登録免許税という税金を収入印紙で収めます。

この登録免許税は、名義変更する物件の固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

1. 相続による名義変更登記＝4/1000（0.4％）
2. その他の名義変更登記（売買、贈与など）＝20/1000（2％）

が原則ですが、減税措置を受けられるケースもあります。

その例として、

1. 土地の売買＝15/1000（1.5％）
2. 居住用建物の名義変更（要件を満たすもの）＝3/1000（0.3％）

などです。

納税通知書には、すべての所有物件が載っているとは限りません

毎年1月1日現在の不動産の所有者あてに、役場から4～5月ころ、その年度の固定資産税の納税通知書が送られてきます。

納税通知書には、固定資産税の納付書の他に、課税明細書が同封されているもしくはひと綴りになっていると思います。

その課税明細書のページには、

• 所有者名義の土地と建物の所在地
• 地積・床面積
• 評価額
• 固定資産税課税標準額
• 固定資産税相当額
• 都市計画税課税標準額
• 都市計画税相当額

など、たくさんの数字が記載されています。

課税明細書に載っている物件が所有物件のすべてのことが多いと思いますが、ケースによっては、課税明細書に記載されない物件があります。

免税点以下の物件

土地・建物それぞれの課税標準額の合計が免税点未満の場合は記載されていません。

• 土地30万円
• 建物20万円

公衆用道路など非課税物件

よくあるのが登記簿上の地目は「宅地」となっているけど、課税上の地目が「公衆用道路」となっているケース。

隣接地の方と「私道」部分を共有している場合、この私道部分の土地に関して、納税通知書の課税明細書に記載されません。

地方税法348条2項に固定資産税の非課税の範囲が定められていて、その中に、

五　公共の用に供する道路、運河用地及び水道用地

とあります。

役場で私道部分の「固定資産評価証明書」を取り寄せると、評価額ゼロとなっていて、欄外に

地方税法第348条第2項第5号に該当

と書いてあることがあります。

物件の漏れなく名義変更をするには

納税通知書の課税明細書に載っている物件しか名義変更をしなかったら、後日、私道の共有持分の移転登記をしなければならなくなり、二度手間となってしまいます。

そうならないためには、

• 役場で「固定資産評価証明書」や「名寄帳」を取得する
• 不動産を取得した際の権利証（登記済証・登記識別情報）を確認する

と漏れなくできるでしょう。

評価額がない土地の名義変更の際の登録免許税

評価額がゼロの土地を名義変更する場合は、ゼロにいくら税率をかけてもゼロだから、登録免許税はかからないのかというと、残念ながらそうではありません。

公衆用道路として評価額がゼロとなっている場合は、

近傍宅地の評価額を面積按分した額の共有持分相当額の30％

を課税価格として、登録免許税を計算することになります。

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